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El mercado inmobiliario se recupera: controlar la avaricia para evitar una nueva burbuja

La fuerte demanda continúa en esta segunda mitad del año, cuyos volúmenes de inversión podrían ser de los más altos en varios años.

Hay una máxima en bolsa que dice que cuando el quiosquero te recomienda comprar “matildes” (en referencia a las acciones de Telefónica), ha llegado el momento de vender. No es cuestión de llevar la contraria al amable señor que te vende el periódico cada mañana, es una forma de explicar que si todos compran (incluso el que no tiene por qué ser un experto en cuestiones financieras, como es el caso del quiosquero), si la demanda está en máximos ante una oferta limitada, los precios estarán tocando techo.

Por tanto, ha llegado el momento de recoger beneficios. El último duro que lo gane otro, que se dice también en el parqué. Entre otras cosas, porque, dado que nunca sabemos de antemano dónde está el punto de inflexión de la subida, esperar a ese último duro te puede hacer perder. Son sabios consejos que pueden aplicarse no sólo en bolsa, sino en cualquier otro mercado. Sólo es necesario ser disciplinado y evitar que la avaricia nuble el juicio. Es lo que hacen los grandes operadores. Aunque también se equivocan, y la crisis financiera es la mejor prueba de ello, es interesante observar sus movimientos para tomar cualquier decisión de inversión.

Normalmente son ellos, las denominadas manos fuertes del mercado, las primeras en comprar cuando detectan un cambio de ciclo. Aprovechan cuando los precios están muy bajos para invertir y, a medida que van subiendo, van deshaciendo posiciones, colocando esos activos entre el gran público. Cuando han soltado todo, suelen tener todavía un recorrido alcista, aunque limitado, antes de frenar o empezar a caer. Sean cortos o largos los ciclos, la dinámica es siempre la misma. En la bolsa o en el mercado inmobiliario.

El aumento de la riqueza financiera da un respiro a las familias

Es en ese primer nivel, tras la terrible debacle de la última década, en el que parece haber entrado este sector. Los volúmenes de compraventa y el recorrido de los precios muestran que dejó atrás el suelo. De 2013 hacia acá, los grandes inversores han cerrado ya importantes operaciones. En Madrid se ha aprobado la Operación Chamartín y se han comprado el número 18 de Gran Vía o el Edificio España. Hace dos años, Lone Star se hizo con Eurohypo por 3.500 millones de euros y Blackstone acaba de adquirir al Santander el 51% de la cartera inmobiliaria del Popular, valorada en 10.000 millones de euros. Son suelos, viviendas, centros y locales comerciales, naves industriales, garajes u hoteles que después alquilarán o venderán a promotores o usuarios finales. Las manos fuertes están invirtiendo. Y con ganas. La novedad es que ahora son grandes fondos de inversión internacionales los que están entrando en el mercado español. Sin duda, una señal de que confían en la economía, en que seguirá creciendo. Entran porque esperan ganar dinero.

Es la caída del paro el principal motor del mercado inmobiliario. El empleo estable es el principal factor que cualquier particular tiene en cuenta a la hora de tomar la decisión de compra. Las condiciones financieras también inciden. Y son favorables. El euríbor está en mínimos históricos y las entidades financieras han comenzado a dar crédito. Sólo en los primeros seis meses de este 2017, Bankia ha abierto más préstamos hipotecarios que en todo el año 2016. El Banco de España ratifica que el stock en las grandes ciudades ha desaparecido y que las promociones residenciales se venden antes de terminar la construcción.

El panorama es todavía desigual. La pujanza del mercado inmobiliario en Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, donde se han recuperado ya los precios de 2011 y de 2008 en muchos casos, contrasta con la atonía que reina aún en otros puntos de la península. Pero al ritmo que crecen los precios, en dos dígitos en algunos casos, no tardarán en contagiarse de la alegría alcista. La importante subida que se ha registrado en el alquiler redunda en la misma dirección. Y es que en este caso estamos como antaño: son tan altos los precios que compensa pagar una letra mensual y comprar. A la ausencia de seguridad jurídica para los propietarios, hay que sumar además el boom de los alquileres turísticos, que darán mucho más trabajo, pero son más rentables y es más sencillo echar al inquilino en caso de impago.

Todo apunta a que en la fecha en la que la Comisión Europea ha puesto fin oficialmente a la crisis económica, la del mercado inmobiliario y el de la construcción ha terminado también. Ahora, sólo cabe esperar que no cometamos los mismos errores que provocaron la burbuja en el pasado. Han desaparecido los incentivos fiscales a la compra de vivienda y esa es una señal que invita a la confianza. El sector se ha profesionalizado, han salido los cazadores de gangas que tanto contribuyeron a inflar artificialmente los precios. Pero se mantienen otros incentivos perversos, como la financiación de las corporaciones locales a través del suelo. Y la avaricia, siempre la avaricia… Para evitar que nos nuble el juicio, fijémonos en los grandes. Son los que ganan. Casi siempre…

Escrito por

Periodista. Coordinadora de Economía de los Servicios Informativos de Telemadrid, colabora con EsRadio, El Economista y es profesora de la Escuela de Marketing ESIC. Autora del libro "Gabinete de crisis".

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