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‘Déjà vu’ . La especulación inmobiliaria pone en riesgo a las cajas de ahorro de Alemania

Desde 2012, Alemania vive un crecimiento económico que ha posibilitado una bajada récord de deuda y paro; pero ahora su economía se ve amenazada por una burbuja inmobiliaria, cuya evolución es similar en algunos aspectos a lo ocurrido en España.

El programa de investigación de la televisión alemana Plusminus provoca un déjà vu a quien ha vivido la especulación en España. El reportaje empieza con la información de que ya se venden en toda Alemania casas muy antiguas y en mal estado a precios exorbitantes. Las cámaras enfocan una vivienda de 50 años situada en Stuttgart, en una zona residencial de no mucho nivel. La casa cuesta un millón de euros, 3.000 euros el m2, a pesar de encontrarse en un estado lamentable: “Se nota que pasa lo que pasó en España: la gente empieza a ser codiciosa”, dice Matthias Meindel, de Revalconcept, empresa inmobiliaria que opera en el mercado hispano-alemán.

Los alemanes ven el ladrillo como única inversión estable

Que la situación del mercado inmobiliario en Alemania empieza a ser preocupante se ve claramente en el hecho de que los precios por metro cuadrado crecen ya mucho más rápido que los salarios. Desde 2009, los primeros han aumentado un 46%, cifras similares a la experiencia española en aquellos años previos.

El problema de los okupas

En 2015, los alemanes invirtieron 200.000 miles de millones de euros en pisos y casas y la tendencia sigue en alza. Y es que muchas familias e inversores alemanes ven en el mercado residencial y de pisos y oficinas el único camino de una inversión estable. Y ciudades alemanas como Hamburgo, Munich y Stuttgart se han convertido ya en sitios híper caros, por lo que muchos de sus habitantes han vuelto de nuevo a la costa española para invertir en ladrillo.

Las cajas de ahorro alemanas están débiles

Lo que ha preocupado en España empieza a preocupar también en Alemania: las cajas de ahorro. Aunque en Alemania estas solamente pueden operar en un entorno local, es peligroso ver el volumen de créditos que están concediendo y, cada vez, bajo un control de riesgo más laxo. Ahora, a veces, financian casi al 100% los inmuebles si conocen bien al cliente: “Algo que era antes impensable en Alemania”, dice Meindel. Después el fiasco con los Landesbanken, los bancos centrales de las cajas, empiezan a preocupar las cajas, que han sido siempre un pilar estable de la economía alemana.

Los expertos advierten en Alemania de que el boom inmobiliario ha terminado y piden medidas para estar preparados y que no ocurra allí lo mismo que pasó en España

Además, las cajas en Alemania sufren una rentabilidad muy baja desde mucho antes de la bajada de tipos de interés. Mientras en España la ratio de eficiencia del sector bancario es de un promedio del 40%, las cajas de ahorro alemanas superan el 60%. Quiere decir que el 60% de sus ingresos tiene que dedicarse a cubrir costes. Esto también es debido a una mala gestión de recursos y a la poca innovación en el sector.

“Tienen que hacer muchos deberes todavía en la parte de e-banking y banca móvil. La gran red de sucursales que tienen no es sostenible, igual que en España”, dice Manuel Romera, director del departamento financiero del Instituto de Empresa de Madrid.

Cierre de sucursales bancarias

En Boston Consulting Group (BCG), creen que en los próximos cinco años el número de sucursales bancarias en Alemania va a bajar un 40%. Ya desde 2012 se han cerrado alrededor de 1.500 oficinas y ahora quedan cerca de 34.045. Esta cifra es un poco más elevada que el número de sucursales que hay en España, pero Alemania tiene el doble de población. Pero aun así, para los expertos hay demasiados puntos de venta de las cajas de ahorro y los bancos en Alemania.

Los intereses políticos en la crisis del regulador

Y, como en España, hay una tendencia de concentración en el sector para afrontar la poca rentabilidad. De las más o menos 450 cajas de ahorro en Alemania (2010), quedan en 2017 solamente 396, que tienen todavía 14.450 sucursales y emplean a 234.000 personas. El conjunto de cajas alemanas tiene un total de activos de 1.145 miles de millones de euros.

Las cajas tienen que fusionarse para ser rentables

DSGV, el lobby de las cajas alemanas, alerta de que vamos a ver más fusiones entre cajas en Alemania, “por la poca rentabilidad de muchas entidades”. Las cajas también han anunciado que, para los clientes, las tasas y comisiones van a seguir subiendo para que salgan las cuentas. Esto va a tener como consecuencia una fuga de mucha gente a bancos directos y bancos online.

Toda esta evolución se mira en Alemania con cierta preocupación, porque el éxito del Mittelstand alemán, del tejido industrial distribuido por todo el país, está muy vinculado a la red de cajas de ahorro que siempre ha apoyado la economía local.

Que la situación del mercado inmobiliario en Alemania empieza a ser preocupante se ve claramente en el hecho de que los precios por metro cuadrado crecen ya mucho más rápido que los salarios

El ahorro de los alemanes y su burbuja inmobiliaria

“Muchos de estos criterios recuerdan a la situación española hace años. Parece que en Europa no aprendemos de nuestros errores”, dice Tim Wirth, experto en derecho inmobiliario con despacho en Mallorca. Este abogado alemán cree que también hay diferencias fundamentales en la base de la economía que no van a permitir consecuencias tan graves como en España, en caso de que no ceda la especulación en el sector inmobiliario en Alemania: “Los alemanes tienen más dinero ahorrado y el endeudamiento personal no es tan alto como ha sido en España.” El año pasado aumentó el colchón del ahorro de los alemanes casi un 10%.

El fin del boom alemán

Pero el presidente del Instituto de Investigación Empírica y miembro del Consejo de Sabios en Alemania, Harald Simons, alertó hace unas semanas a todos los que quieren invertir ahora: “La fiesta se acabó. Aunque, al igual que en España, nadie del sector en Alemania quiere escuchar estos mensajes”. Como ha dicho Meindel: “Le han criticado mucho, pero hay que decir la verdad. Ha terminado el boom inmobiliario y hay que prepararse para que no nos pase lo mismo que a España”.

Escrito por

Doctora en Ciencias Económicas por la USP CEU. Analista internacional. Autora del libro "Cajas, Bancos y Gestión de riesgo".

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