Diario de análisis, reflexión y valores    

 

¿Comprar o alquilar? Tres cálculos que deberías hacer antes de tomar una decisión

La elección entre comprar o alquilar una vivienda marca la vida económica de muchas personas. Esta decisión debe tomarse en función de criterios como el precio, la capacidad de endeudamiento y el coste de oportunidad.

La polémica compra del chalé en Galapagar por parte de Pablo Iglesias e Irene Montero, más allá de aflorar la profunda incoherencia e hipocresía que tanto abunda en Podemos, ha vuelto a poner el foco en una de las grandes disyuntivas a las que se enfrentan muchos españoles: ¿comprar o alquilar? No en vano, la cúpula del partido morado ha recurrido a este manido argumento para tratar de justificar la lujosa adquisición de sus máximos líderes.

Dada la fuerte subida que ha experimentado el alquiler en los últimos años, empieza a salir a cuenta comprar un inmueble, aún hipotecándose a 30 años por cantidades elevadas, tal y como, por ejemplo, intentó explicar Juan Carlos Monedero, pese a que las cifras que expuso eran falsas: la cuota mensual que deberán pagar Iglesias y Montero ronda los 1.700 euros al mes -siempre y cuando no suba el Euribor-, sin contar el dinero que tuvieron que aportar como entrada.

Lo curioso es que esta forma de pensar se está volviendo a extender, poco a poco, en la sociedad española. La famosa frase de “alquilar es tirar el dinero”, tan habitual en los años de burbuja, parecía que había quedado en el olvido tras los duros y largos años de crisis económica, debido a la intensa depreciación de la vivienda, el aumento de la morosidad hipotecaria y la restricción crediticia. Prueba de ello es que la demanda de alquiler se ha disparado en la última década, mientras las ventas inmobiliarias alcanzaban mínimos históricos. Sin embargo, esta tendencia está cambiando. Según un reciente estudio elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa, el volumen de potenciales inquilinos ha empezado a caer, al tiempo que el porcentaje de españoles que creen que “vivir de alquiler es tirar el dinero” vuelve a crecer, hasta situarse ya en el 40% de los encuestados.

Ahora bien, ¿es cierta tal creencia? Antes de tomar una decisión tan importante como la de comprar una vivienda, cuya adquisición conllevará, en la mayoría de los casos, la carga de una alta deuda hipotecaria durante un largo período de tiempo, es recomendable tener en cuenta, como mínimo, tres cálculos previos para saber si realmente compensa o no una operación de estas características.

La primera, y más importante, tiene que ver con el precio. Uno de los indicadores más útiles, aunque poco conocidos, para saber si un inmueble es caro o barato es el llamado PER (price earnings ratio, en inglés), que sirve para estimar la rentabilidad de la vivienda. El PER es el resultado de dividir el precio de venta por los ingresos derivados del alquiler anual, dando como resultado el número de años de alquiler que se precisarían para amortizar la compra. Así, si un piso cuesta, por ejemplo, 250.000 euros y se puede alquilar por 1.000 al mes (12.000 al año), arrojaría un PER de 20,8.

¿Mucho o poco? Para disponer de una orientación sobre si el precio de un inmueble es razonable, hay que tener en cuenta que el PER medio de la vivienda en España a lo largo de la historia se ha situado en 19, frente a los 33 que llegó a tocar durante el pico de la burbuja. Así pues, cuanto más bajo sea el PER con respecto a ese umbral, mejor precio, y cuanto más alto, peor, en términos generales.

El mercado del alquiler se dispara en España . Cuando poseer menos significa tener más

Además, al tratarse de una media, habrá que comparar este indicador en función del contexto actual para saber si el precio se ajusta a las condiciones de mercado. Según los últimos datos del Banco de España, la vivienda arroja en estos momentos un PER próximo a 24, de modo que si baja de ese punto será más o menos barato con respecto a los precios de hoy, y viceversa. Pero, al mismo tiempo, el precio también dependerá de la zona y las características concretas del inmueble. No es lo mismo comprar en el centro de Madrid o Barcelona que en un pueblo del interior del país. Una vez más, habrá que comparar el PER medio en la zona donde se ubica el inmueble para hacerse una idea sobre si merece o no la pena una determinada operación.

En resumen, a menor PER, mejor precio, y a mayor PER, más caro saldrá comprar. Y al revés: cuanto más alto sea el PER de la vivienda en la que esté interesado, más compensará alquilarla, y viceversa.

El segundo gran cálculo a realizar tiene que ver con la capacidad de endeudamiento. Son muchos los que cometen graves errores a la hora de contratar una hipoteca. Para empezar, no se suelen tener en cuenta todos los gastos que conlleva la compra. La gente suele fijarse tan solo en el precio de venta y no en el coste total. Así, lo normal es tener que desembolsar una entrada equivalente al 20% del precio del inmueble, que, unido a otros gastos (impuestos, notaría, registro o gestoría), obliga a abonar de primeras el equivalente a un 30% del precio. Y ello, sin contar que el propietario también se tiene que hacer cargo de una serie de gastos fijos, como el mantenimiento de la comunidad -y posibles derramas-, el Impuesto de Bienes Inmuebles, un seguro de hogar y, normalmente, también un seguro de vida para cubrir la hipoteca en caso de fallecimiento. Si se suman todas estas cantidades, comprobará que existe una gran diferencia entre el precio inicial de venta y el que, finalmente, tendrá que abonar.

Asimismo, aunque es cierto que en estos momentos los tipos de interés están en mínimos históricos, cabe tener en cuenta que el Euribor se ha situado en una media del 3% en lo que va de siglo, muy lejos, por tanto, de los valores negativos que presenta hoy, de modo que no debería confiarse. Para calcular correctamente su capacidad de endeudamiento tendría que estimar, por tanto, la cuota hipotecaria en función de un tipo medio del 3%, en sustitución del que le ofrezca hoy el banco. Valga como muestra el siguiente ejemplo: una vivienda de 250.000 euros requerirá desembolsar cerca de 70.000 euros en metálico entre entrada y gastos asociados, lo cual, sumado al importe de la hipoteca y los intereses -tomando como referencia un tipo medio del 3%-, arrojaría un coste total superior a 385.000 euros, es decir, un 54% más que el precio inicial de venta. Ahora pregúntese cuántos años podría vivir de alquiler con semejante cuantía y, seguramente, se sorprenderá.

Comprar o alquilarEn cuanto a la capacidad de endeudamiento, es el porcentaje de ingresos netos que puede destinar al pago de deudas sin comprometer seriamente su solvencia. La regla general, en este caso, consiste en no destinar más del 30% de los ingresos netos mensuales al pago de la cuota hipotecaria. Dicho de otro modo, si en casa entran 1.500 euros netos al mes -descontando el coste de otras deudas-, el pago de la hipoteca nunca debería superar los 500 euros.

Por último, pero no menos importante, también resulta conveniente tener en cuenta el denominado coste de oportunidad. Esto es, lo que dejaría de ganar en caso de embarcarse en la compra de una casa. Muchos pensarán que adquiriendo un inmueble se ahorrarán el alquiler y, encima, ganarán dinero con la potencial venta del inmueble en el futuro, pero esto solo es una verdad a medias que requiere de importantes matizaciones. No solo la crisis, sino la propia historia, demuestran que invertir en vivienda es mucho menos rentable de lo que se piensa. Un reciente estudio publicado por el centro de investigación económica NBER (La tasa de retorno de todo, 1870-2015) muestra que, de media, la rentabilidad real de la vivienda en los países ricos -descontada la inflación- ha sido inferior a la de la Bolsa en los últimos 150 años. Y, de hecho, este diferencial se ha ensanchado de forma sustancial tras la Segunda Guerra Mundial en favor de las acciones. Desde 1980, por ejemplo, la Bolsa ha arrojado una rentabilidad media próxima al 9%, frente al 5,3% del mercado inmobiliario.

¿Comprar o alquilar?El coste de oportunidad dependerá aquí del perfil inversor que presente cada cual. Siguiendo el ejemplo anterior -casa de 250.000 euros, con un desembolso inicial de 70.000 y a un tipo medio del 3%, frente a un posible alquiler de 1.000 euros al mes-, la rentabilidad de la operación variará en función del riesgo y la paciencia que se esté dispuesto a asumir. Tal y como muestra la calculadora diseñada por Finect, en el caso de un particular conservador, cuyo ahorro se concentra en depósitos o deuda pública (rentabilidad del 2% o menos), la compra le saldría a cuenta, ya que ganaría unos 37.000 euros al cabo de 30 años en comparación con los más de 320.000 desembolsados como inquilino.

¿Comprar o alquilar?Pero el resultado cambia, y mucho, si se invierte en Bolsa a largo plazo, ya que, en este caso, esos 70.000 euros se convertirían en más de 700.000 tras 30 años rentando al 8% anual, de modo que alquilar saldría muy rentable. En definitiva, precio, capacidad de endeudamiento y coste de oportunidad son tres cálculos básicos que conviene realizar antes de adquirir un inmueble, disfrutes o no de la privilegiada posición de Pablo Iglesias e Irene Montero.

¿Comprar o alquilar?

Escrito por

Periodista. Redactor jefe de Economía de Libertad Digital y Libre Mercado. Miembro del Instituto Juan de Mariana. Máster en Periodismo por la USP CEU-El Mundo.

...

Deja tu comentario

Simple Share Buttons
Simple Share Buttons